Zgrade Generalštaba u centru Beograda nekada su simbolizovale moć državne mašinerije, a danas njihove ruševine predstavlja otvorenu ranu urbane pameti i ekonomsku zagonetku. Kompleks na adresi Kneza Miloša 33-41 služio je kao sedište Ministarstva odbrane i Generalštaba JNA, zauzimajući više od 30.000 kvadratnih metara u srcu grada, na lokaciji na kojoj se tržišna vrednost hektara građevinskog zemljišta meri desetinama miliona evra.
Posle NATO bombardovanja, ceo kompleks je 2006. zaštićen kao spomenik kulture od nacionalnog značaja, nominovan za UNESCO-ovu svetsku baštinu i uvršten u Evropa Nostrin spisak „sedam najugroženijih“ za 2025. Takav status direktno oblikuje ekonomske parametre bilo kakve intervencije. Zakon o kulturnom nasleđu nameće stroga ograničenja adaptacije, što podiže troškove za 20-30 odsto u odnosu na „zeleno“ polje.
Čak i pesimistički scenario Džaredu Kušneru kao većinskom vlasniku donosi bruto prihod od 160 miliona evra i povrat na uložena sredstva od šest odsto godišnje, a optimistički prihode diže na 300 miliona evra, a povrat na kapital na čak 14 procenata
Uz to, status kulturnog dobra doveo je do najvećeg pravnog i etičkog skandala – u maju je Tužilaštvo za organizovani kriminal pokrenulo istragu protiv Gorana Vasića, direktora Republičkog zavoda za zaštitu spomenika kulture, zbog navodnog falsifikovanja stručnog mišljenja, dokumenta na osnovu kojeg je Vlada u novembru 2024. ukinula zaštitu. Taj čin bio je ključ za otključavanje 99-ogodišnje koncesije američkim investitorima, Džaredu Kušneru i njegovim partnerima, jer je omogućio rušenje postojećih i izgradnju novih zgrada na parceli vrednoj više od 100 miliona evra.
Tri scenarija, sva tri isplativa za većinskog vlasnika
Ekonomski, to otvara vrata za brži cash flow, jer bez dosadašnje zaštite, troškovi padaju za četvrtinu, a prinos na kapital, po procenama stručnjaka, raste sa osam na 12 odsto godišnje. No, ako se ima u vidu da se cene premijum nekretnina u blizini te lokacije kreću u rasponu od 5.000 do 8.000 evra po kvadratu i uz pretpostavku da će i Trampovo ime, kao brend, podići vrednost planiranih nekretnina za 20 do 30 odsto, povrat na uloženi novac većinskom vlasniku bi mogao da se poveća i na 15 odsto godišnje. U središtu ovog ambicioznog poduhvata leži vizija transformacije ruševina Generalštaba u luksuzni kompleks, Trump Tower Belgrade, vredan 500 miliona dolara, koji će spojiti hotel sa pet zvezdica, ekskluzivne stambene kondominijume, poslovne kancelarije i maloprodajne prostore.
Prema podacima RGZ-a za ovu godinu, tržišna vrednost okolnih parcela je od 3.500 do 5.500 evra po kvadratnom metru, što znači da je inicijalna vrednost tih 30.000 kvadrata od 105 do 165 miliona evra. Potencijalni prihod od prodaje 50.000 kvadrata stambenih, hotelskih i komercijalnih površina, pak, teško da bi bio manji od 200-300 miliona evra. Još 200 stambenih kondominijuma po ceni od po 4.500 evra po kvadratu investitoru bi obezbedilo još 90 miliona evra, a hotel sa 300 soba, po ceni od 220 evra dnevno i uz popunjenost od 70 odsto bi generisao između 15 i 20 miliona evra godišnje.
Rizici asimetrični, jer država, kao manjinski partner, garantuje poreske olakšice i brze dozvole, što po nekim procenama može smanjiti poreske prihode za oko 50 miliona evra u narednoj deceniji. Zato je ovakav projekat za državu Srbiju čak i rizičniji od Beograda na vodi
Čak i prema pesimističkom scenariju, u kom bi cena kvadrata pala na samo 3.200 evra, bruto prihod bi bio 160 miliona evra, a povrat na uložena sredstva šest odsto godišnje. Realističan scenario pretpostavlja cenu od 4.500 evra po kvadratu i podrazumeva 225 miliona evra bruto prihoda i stopu povrata od 10 odsto, a optimistički, po kom kvadrat košta 6.000 evra prihode diže na 300 miliona evra, a povrat na kapital na 14 procenata.
Fiskalni rizici za državu Srbiju
S druge strane su enormni rizici, jer bi eventualni pravni sporovi mogli produžiti rokove za završetak projekta za više godine, što bi moglo da izazove dodatne troškove od 50 do 100 miliona dolara. Ti rizici su posle usvajanja leks specijalisa, na predlog 110 poslanika SNS-a, mahom eliminisani, čime je utabana staza za dolazak Affinity Global Developmenta, investicionog fonda, koji je 2022. osnovao Džared Kušner, a koji upravlja sa više od 4,8 milijardi dolara. Deo tog novca uložili su bliskoistočni suvereni fondovi, poput saudijskog PIF, ali i američki penzioni fondovi. A to što iza projekta stoji Kušner ima i izvestan geopolitički značaj, jer može da se tumači kao signal strateškog zbližavanja Beograda sa Vašingtonom.
Finansijski model projekta oslanja se na klasičnu 99-ogodišnju koncesiju. Takav hibridni aranžman minimalizuje inicijalna ulaganja, a na dugi rok, kako projekat bude odmicao, sve veću zaradu većinskom vlasniku. Pri tome su rizici asimetrični, jer država, kao manjinski partner, garantuje poreske olakšice i brze dozvole, što po nekim procenama može smanjiti poreske prihode za oko 50 miliona evra u narednoj deceniji.
Proglašavanje budućeg kompleksa za „projekat od nacionalnog interesa“ omogućava izdavanje građevinske dozvole u roku od 30 dana, čime se troškovi rušenja smanjuju sa 50 na 20 miliona dolara, a neto sadašnja vrednost projekta raste za 100 miliona dolara
Zato je ovakav projekat čak i rizičniji od Beograda na vodi, jer ako cela zamisao propadne, država će dobiti nazad zemljište u lošijem stanju nego što je bilo. Čak i ako bi posle toga rešila da ga proda nekom drugom investitoru, mogla bi da, zbog pada vrednosti građevinskog zemljišta, ostane kraća za čak 200 miliona evra.
Generalšab kao potencijalna ekonomska nagazna mina
Ključni katalizator za realizaciju je leks specijalis, usvojen u Skupštini Srbije 7. novembra, po hitnom postupku. Zakon suspenduje standardne propise o kulturnom nasleđu i urbanom planiranju za ovu lokaciju, klasifikuje celu ideju kao „projekat od nacionalnog interesa“ i omogućava izdavanje građevinske dozvole u roku od 30 dana. Time se troškovi rušenja smanjuju sa 50 na 20 miliona dolara, a neto sadašnja vrednost (NPV) projekta raste za 100 miliona dolara.
Ovaj zakon, međutim, podriva pravnu predvidivost. Evropa Nostra i lokalni aktivisti već najavljuju tužbe, koje mogu produžiti rokove za 12 do 24 meseca i dodati 30 miliona dolara u penalima. Iako ubrzava strane direktne investicije (FDI) i otvara 1.000 novih radnih mesta, suštinski signalizira da ekonomski interes prevazilazi kulturni i ekološki kapital u srpskoj praksi.
Osim što će uložiti 45 miliona evra, od čega 15 miliona u komunalnu i osam miliona u saobraćajnu infrastrukturu, država većinskom partneru garantuje i poreske olakšice, pa će po tom odnosu u narednih pet godina ostati bez oko 20 miliona evra
Ulazeći u ovakav projekat Srbija na sebe preuzima značajan fiskalni rizik, koji podrazumeva i ulaganja u komunalnu infrastrukturu od oko 15 miliona evra, u saobraćajnu infrastrukturu osam miliona, a zajedno sa drugim troškovima ti izdaci premašuju 45 miliona evra. S druge strane, kao manjinski partner, sa udelom od 22 odsto, može da računa na godišnju dividendu od 10 do 12 miliona evra i još oko 30 miliona evra poreza u prvoj deceniji.
Problem je, međutim, i što država garantuje poreske olakšice, kao što su oslobađanje od plaćanja carina i povrat PDV-a, tako da će u narednih pet godina po tom osnovu ostati bez oko 20 miliona evra. Sve u svemu, slučaj Generalštaba bi za državu mogao postati svojevrsna nagazna ekonomska mina. I da posledica nastojanja vlasti da se na brzinu dočepa stranih dolara neće biti obećani ekonomski prosperitet, već nova hipoteka, koju će umesto zvaničnika morati da plaćaju poreski obveznici.
