Iako je najavljivan na velika zvona, pre godinu i po dana usvojeni zakon o podršci mladima za kupovinu prve nepokretnosti, nije postigao efekte koje je vlast od njega očekivala. U jeku studentskih protesta, vlast je 6. marta 2025. usvojila naizgled vrlo jednostavan mehanizam, po kom banka osobama starim između 20 i 35 godina odobrava stambeni kredit, uz učešće od samo jedan odsto vrednosti stana, s tim što u prvih šest godina korisnik plaća kamatu od jedan i po procenat, dok razliku do pune kamate od tri i po procenta pokriva država.
Zauzvrat, banka dobija državnu garanciju, bezuslovnu, naplativu na prvi poziv, koja pokriva 40 odsto neotplaćenog dela kredita punih deset godina. Odredba po kojoj se nekretnina prvih šest godina ne sme izdati u zakup niti prodati unapred pretpostavlja da će njen vlasnik jednog dana poželeti izlaz koji mu neće biti dozvoljen.
Budžet ove šeme rastao je poput plime, bez oseke, sa 400 miliona evra u martu na 600 miliona u jesen prošle i na 900 miliona u junu ove godine. Do kraja 2025. banke su odobrile skoro 4.400 takvih kredita, vrednih više od 340 miliona evra, a do sredine ove godine broj zahteva premašio je 7.400.
Šest godina sreće za 34 godine strepnje
NBS je 30. decembra 2025. objavila da je program sveobuhvatno rešio pitanje kamatnih stopa na sve kreditne proizvode građana, što zvuči kao proglas pobede pre nego što je bitka i počela. Šest meseci kasnije MMF je u izveštaju o trećoj reviziji saradnje sa Srbijom istu činjenicu opisao sasvim drugačije, kao sve izraženiji distorzivan efekat, mehanizam proširen bez konsultacija sa osobljem Fonda, uz preporuku da se dalje ne širi.
Đorđe Đukić, profesor Ekonomskog fakulteta, kaže da je iza tog razmimoilaženja tehnički jednostavna činjenica. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga propisuje da kamata na hipoteke ne sme preći tržišni prosek, a kada je hiljade kredita odobreno po stopi od jedan i po procenat, taj prosek se sam spustio, slično termometru koji pokazuje normalnu temperaturu samo zato što je uronjen u led.
Rizik koji subvencionisana kamata navodno uklanja samo je premešten, ne i uklonjen, a zbog inflatornih pritisaka i enormnog zaduživanja evropskih država, dalji rast euribora je neumitan
Đorđe Đukić
Prosečna kamatna stopa na sve stambene kredite kretala se uporno oko granice od oko pet procenata, koju je propisala NBS, od 5,2 odsto u januaru 2023. do 5,8 procenata, kolika je u junu 2026. Za Đukića to govori da je supervizor nedvosmisleno hteo da pokaže kako je taj plafon ispoštovan, mada je kamata i dalje visoka u poređenju sa evrozonom, gde je 3,34 odsto, a u Hrvatskoj, Sloveniji i Grčkoj je i znatno manja, između 2,91 i 3,17 procenata. On to objašnjava asimetrijom bankarske konkurencije: kamate na štednju u Srbiji brzo su se izjednačile sa evropskim nivoom, dok su kamate na kredite stanovništvu ostale visoko iznad proseka, uprkos tvrdnjama monetarnih vlasti o velikoj konkurenciji među bankama.
Rizik koji subvencionisana kamata navodno uklanja, prema Đukiću, samo je premešten, ne i uklonjen, prepisan na sledećeg dužnika u redu koji ga još ne vidi. Banka za svaki kredit upisuje hipoteku prvog reda i može tražiti kreditno sposobne žirante za rizičnije dužnike, dok joj država garantuje 40 procenata neotplaćenog iznosa punih deset godina. Da bi dodatno motivisala banke da ove kredite odobravaju, NBS je propisala niži ponder rizičnosti od 35 procenata, što znači manji zahtevani kapital, a time i veći prinos na akcionarski kapital. Rezultat je da su profiti banaka u Srbiji poslednje dve godine bili rekordni, dok se kreditni rizik u potpunosti prenosi na buduće poreske obveznike.
Kako će na buduće rate uticati očekivani rast euribora
Đukić upoređuje ovo sa kreditima u švajcarskim francima, koji su takođe delovali privlačno zbog niske kamate, a čije je rešavanje na kraju koštalo poreske obveznike oko 76 miliona evra. Kada istekne šestogodišnji period subvencionisane kamate, korisnik prelazi na varijabilnu stopu vezanu za šestomesečni euribor, uvećan za dva procentna poena. Euribor je u oktobru 2023. iznosio 4,11 odsto, potom pao na 2,16 procenata u julu 2025, da bi do avgusta 2026. porastao na 2,76 odsto, a Evropska centralna banka je u junu ove godine, prvi put posle tri godine, povisila ključnu kamatnu stopu na 2,4 procenta.
Kada državna pomoć po kvadratu iznosi 600 evra, a cena stana zbog povećane tražnje poraste za 300, korisnik kredita zapravo dobije samo 300 evra koristi, dok preostalih 300 odlazi investitorima
Milojko Arsić
Zbog inflatornih pritisaka i enormnog zaduživanja evropskih država, uključujući Nemačku, radi finansiranja vojne industrije i infrastrukture, Đukić smatra da je dalji rast euribora neumitan, baš u trenutku kada prva generacija korisnika stiže do kraja subvencionisanog perioda i suočava se sa cenom novca koju do sada nije morala da plaća.
Za kredit od 100.000 evra, rata u prvoj godini iznosi 195 evra mesečno, potom raste na 282 evra, a na početku sedme godine, uz preostali dug od 90.000 evra i euribor od oko dva i po procenta, rata skače na 432 evra, što je uvećanje od 53 procenta. U scenariju sličnom onome iz 2022. i 2023, kada je euribor dostigao šest procenata, rata bi porasla 128 posto, na 644 evra. Ušteda iz prvih šest godina može nestati za manje od godinu dana, trajno, jer povratka na subvencionisanu stopu nema.
Ako Đukić pokazuje kako se rizik unutar bankarskog sistema samo pomera i odlaže, pitanje koje ostaje jeste kako taj rizik na kraju utiče na budžet. Milojko Arsić, profesor javnih finansija na Ekonomskom fakultetu, ovaj program smešta u širi evropski kontekst, čime mu oduzima privid izuzetnosti. Pomoć građanima u rešavanju stambenog pitanja nije neuobičajena, kaže on, od posleratne izgradnje jeftinih socijalnih stanova u Londonu i Beču do današnjih poreskih olakšica na kamate stambenih kredita u zemljama sa sintetičkim porezom na dohodak.
Ono što je neuobičajeno jeste da je pomoć, kaže, uslovljena godinama starosti, a ne imovinskim stanjem. Po pravilu, ovakvi programi obuhvataju siromašne građane bez obzira na uzrast, jer mladi mogu biti bogati, srednje bogati ili siromašni podjednako kao i stariji. Arsić smatra da je generacijski kriterijum u Srbiji verovatno motivisan namerom da se pridobije ili umiri deo mlade generacije koja se politički pobunila protiv vlasti, i da je to, sa stanovišta pravičnosti, prilično sporno.
Pogrešan recept, jer problem srpskog tržišta nekretnina nije u tražnji nego u ponudi
Problem srpskog tržišta nekretnina, po njegovoj oceni, nije u tražnji nego u ponudi, jer je odnos prosečne zarade i cene kvadrata među najnepovoljnijim u Evropi. Umesto podsticanja tražnje, država je mogla krenuti putem masovne izgradnje jeftinih stanova, kao što je bio slučaj sa naseljem „Stepa Stepanović“, gde je između 2008. i 2012. izgrađeno 4.600 stanova po ceni od 950 do 1.200 evra po kvadratu, dok je tadašnja tržišna cena iznosila 1.400 do 1.500 evra, što je vršilo pritisak na prodavce da spuste cene. Umesto toga, kaže Arsić, država danas podstiče izgradnju najskupljih stanova, poput onih na Beogradu na vodi, i naziva to paradoksom.
Baza NBS sa 11.074 procene vrednosti nepokretnosti iz 2025, pokazuje da je u odnosu na 2024. prosečna cena kvadrata porasla sa 1.601 na 1.765 evra ili 10,2 odsto, a u beogradskom regionu 11 procenata. U Surčinu, gde se program intenzivno koristi zbog nižih cena, vrednost je skočila za 15 odsto, sa 1.440 na 1.658 evra po kvadratu.
Arsić ovo objašnjava jednostavnom aritmetikom koja razgolićuje čitav program: kada državna pomoć po kvadratu iznosi, na primer, 600 evra, a cena stana zbog povećane tražnje poraste za 300 evra, korisnik kredita zapravo dobije samo 300 evra koristi, dok preostalih 300 odlazi investitorima. Država, drugim rečima, daje više nego što korisnici stvarno prime, a razliku pokupi neko ko potpis zakona nikada nije ni video.
900 miliona evra
predviđeno je za subvencionisanje stambenih kredita, s tim što je budžet za tu šemu u martu 2025. bio 400 miliona, tako da je u međuvremenu povećan za čak 125 posto
Fiskalni savet se o ovom programu nije izjašnjavao, ali je povodom ranije, srodne šeme za konverziju kredita u švajcarskim francima, upozorio da pomoć jednoj grupi dužnika iz budžeta predstavlja presedan sa fiskalnim rizicima, i da javnost nema uvid u to čijim se novcem tačno otplaćuju garantovani krediti. Arsić dodaje da svetska praksa ne nalaže uključivanje celokupnog iznosa garancije u javni dug, već procenu verovatnoće da će garancija biti aktivirana, dok Srbija po pravilu prikazuje pun iznos garancije kao dug. Ako ovog puta ništa nije uključeno, to bi značilo da država procenjuje da neće imati nikakve rashode po ovom osnovu, što, kaže on, nije realno, već je odloženo priznanje duga koji već postoji, samo još nije potpisan.
Krediti stanovništvu prošle godine povećani su čak 19,5 odsto. NBS je 11. decembra 2025. uvela kontraciklični zaštitni sloj kapitala od pola procentnog poena, a istu stopu je zadržala i u junu 2026. Fiskalni deficit lane je bio 2,4 odsto, a javni dug je pao na 44,4 procenta BDP-a, bez uračunate uslovne obaveze po ovim garancijama. Arsić, ipak, ne smatra da ovaj program, sam po sebi, ugrožava makroekonomsku stabilnost, dok Đukić upozorava da će rastuća cena zaduživanja države na tržištu obveznica na kraju pasti na teret svih poreskih obveznika, ne samo onih koji su potpisali ugovor.
Ko će zapravo najviše profitirati od državnih subvencija
Oba sagovornika slažu se da je reč o političkoj odluci donetoj bez prethodne procene efekata, u trenutku kada je mlada generacija bila u sukobu sa vlašću, i da mera u sebi sadrži moralni hazard sličan onom koji je pratio kredite u švajcarskim francima. Đukić smatra da bi odlučan raskid sa takvom praksom podrazumevao da nova vlast odbije preuzimanje daljih obaveza na teret budžeta ako se veliki broj dužnika nakon isteka garancije nađe u problemu, i prepusti bankama da se same nose sa pojedinačnim slučajevima. Arsić, pak, ukazuje da bi NBS, ako euribor dodatno poraste, mogla ograničiti maksimalnu kamatnu stopu na stambene kredite, čime bi teret rasta bio prebačen na banke, ili omogućiti produženje roka otplate.
Ni Kreditni biro, ni banke ne izdvajaju ovaj program posebno u statistici, pa ne postoji nezavisan uvid u broj korisnika koji već kasne sa otplatom. Prvi znak problema pojaviće se tek u zbirnim brojkama za ceo bankarski sistem, u trenutku kada bude prekasno da se uzrok razdvoji od posledice. Državna revizorska institucija o programu vrednom skoro milijardu evra dosad nije progovorila.
Ko profitira od ove konstrukcije retko se pita naglas, iako odgovor stoji u samom tekstu zakona, ne u nagađanju. Banke dobijaju najviše uz najmanju izloženost, obezbeđene hipotekom, žirantima i državnom garancijom, uz niži kapitalni zahtev koji dodatno podiže njihovu profitabilnost.
Prodavci nekretnina i investitori profitiraju posredno, ali merljivo, jer se subvencija, prema Arsićevom računu, delom pretače u cenu stana. Politička korist je najkraćeg veka, ali najvidljivija, jer se broj odobrenih kredita objavljuje odmah, dok cena garancije dospeva tek kada prva generacija korisnika stigne do praga varijabilne kamate, u trenutku kada tvorci mere više neće biti ti koji za nju odgovaraju. Ta neusklađenost između trenutka koristi i trenutka troška nije slučajna greška u dizajnu mere, već upravo razlog zbog kog se ovakve mere i donose; politika po prirodi nagrađuje ono što se vidi odmah, a kažnjava ono što dolazi kasnije, na nečiji drugi mandat.
Mladi kupac, za koga je navodno program i kreiran, jedini ostaje bez zaštite kada je najpotrebnija. Subvencija se povlači tačno onog trenutka kada je preostali dug najveći, a zabrana prodaje ili izdavanja nekretnine u prvih šest godina onemogućava izlazak pre nego što se rizik uopšte i pojavi. Prva generacija korisnika još nije stigla do tog praga, do prave cene novca bez državne pomoći. Ono što se danas naziva rešenjem stambenog pitanja mladih, za deo njih biće samo uvod u dug razgovor sa bankom, koji će trajati duže od mladosti u čije ime je taj dug potpisan.
