Vlast u Srbiji napravila je novi korak ka predaji više od 16 hektara možda i najatraktivnijeg zemljišta u Beogradu i objekata koji se nalaze na prostoru Beogradskog sajma kompaniji Beograd na vodi. Na novoosnovanu firmu Sava propertiz 2026, Vlada je prebacila vlasništvo nad 41 parcelom i 44 objekta na tom prostoru, koje je već obećano investitoru iz Ujedinjenih Arapskih Emirata.
Vrednost te imovine Gradski zavod za veštačenje procenio je na 116,5 miliona evra. Istraživanje Radara je pokazalo da je ta cifra za oko 59 miliona evra niža od tržišne vrednosti i da bi država mogla da bude oštećena za najmanje toliki iznos ukoliko se odluči da parcele i poslovni prostor na Sajmu po toj ceni proda Beogradu na vodi.
Od stare državne firme oduzeli imovinu da bi je preneli novoj
Nema sumnje da će se Beograd na vodi, u kome se stanovi prodaju i za više od 10.000 evra po kvadratu, proširiti na prostor na kome se sada nalazi Beogradski sajam. To je predviđeno izmenama Prostornog plana područja posebne namene za taj projekat, koje su usvojene u oktobru prošle godine i njima je zapravo doneta odluka da to luksuzno naselje bude prošireno za oko 150 hektara. Najavljeno je da će hale 1, 2 i 3 biti sačuvane, dok će preostali objekti biti srušeni i umesto njih biti sazidano novo luksuzno stambeno naselje.
Država je pre tri godine Beogradskom sajmu oduzela i parcele i hale i upisala ih kao vlasništvo Republike Srbije, a sada ih je prebacila na novo preduzeće, čije je sedište u zgradi Beogradske zadruge, koju je država pre desetak godina ustupila Beogradu na vodi
Pre nego što se pristupi realizaciji tog projekta potrebno je doći do zemljišta, a preduzeti su i novi koraci. Pre tri godine kompaniji Beogradski sajam država je oduzela i parcele i hale i upisala ih kao vlasništvo Republike Srbije, a sada ih je prebacila na novoosnovano preduzeće Sava propertiz 2026, koje će se baviti razradom građevinskih projekata. Za direktorku nove firme, čiji je država sada jedini vlasnik, postavljena je široj javnosti nepoznata Marina Matić, a njeno sedište je u Karađorđevoj 48, u zgradi Beogradske zadruge, koju je država pre desetak godina takođe ustupila Beogradu na vodi.
U odluci o osnivanju Sava propertiza 2026 navodi se da njen kapital iznosi 13,6 milijardi dinara ili oko 116,5 miliona evra i da se sastoji od upisanog i unetog nenovčanog uloga. Potom su pobrojane 42 parcele ukupne površine od 161.756 kvadrata i 44 objekta površine od 28.242 kvadrata, koji su do tada bili u vlasništvu države, a sada su imovina nove firme.
Kako je umanjena vrednost zemljišta i objekata
U dokumentu objavljenom u Službenom glasniku piše da je vrednost tih nepokretnosti procenio Gradski zavod za veštačenje i da je izveštaj o proceni tržišne vrednosti zemljišta i objekata sačinjen 14. maja ove godine. Ipak, tako procenjena vrednost imovine značajno je niža od cifre do koje je došao Radar i to bi mogao da bude problem ukoliko vlast jednog dana reši da tu firmu, odnosno „njeno“ zemljište i objekte proda Beogradu na vodi, kako je to ranije i najavljeno.
To što je Vlada ignorisala zakone koje je sama donela mogao bi da bude signal da im se žuri da Sava propertiz što pre donese odluke o raspolaganju doskorašnjom imovinom Sajma
Nemanja Nenadić
Za određivanje tržišne vrednosti vodili smo se prosečnom cenom kvadrata koja se koristi za utvrđivanje poreza na imovinu za 2026, objavljenom u Službenom listu grada Beograda. U tom dokumentu piše da cena kvadrata građevinskog zemljišta u prvoj zoni, kojoj pripada Beogradski sajam, iznosi 80.166 dinara. Kada se ta cifra pomnoži sa ukupnom površinom 41 parcele, koje su prenete novoj firmi, dolazi se do 110,8 miliona evra, koliko one realno vrede.
Na isti način određivali smo i vrednost 44 poslovna objekta, čija prosečna cena po kvadratu košta 267.978 dinara i tako došli do brojke od 64,7 miliona evra. Iz ovog proizlazi da je ukupna vrednost poslovnog prostora i parcela na Beogradskom sajmu oko 175,5 miliona evra, što je za 59 miliona niže od vrednosti koju je procenio Gradski zavod za veštačenje.
Čak i da se vrednost poslovnog prostora računa po cenama za garaže i pomoćne objekte, opet bi tržišna vrednost svih nekretnina nove državne firme bila za oko 31 milion evra veća od one koju je procenio Gradski zavod za veštačenje
Čak i da smo prilikom računanja tržišne vrednosti poslovnog prostora koristili cene za garaže i pomoćne objekte, opet bi tržišna vrednost svih nekretnina nove firme bila za oko 31 milion evra veća od one koju je odredio Gradski zavod za veštačenje.
A da te nekretnine, koje su nekada pripadale Beogradskom sajmu, ipak vrede više od procene Zavoda posredno pokazuje i oglas za prodaju zemljišta prekoputa Sajma u kom se navodi da se plac površine od osam ari prodaje za milion evra. To znači da se kvadrat ceni oko 1.250 evra, a to je značajno više od vrednosti po kojoj se obračunava porez na imovinu.
Vučić još pre tri godine najavio prodaju Beogradu na vodi
Ovi podaci naročito će biti važni ukoliko se vlast odluči da proda Sava propertiz, a time i „njenu“ imovinu. A upravo to je još pre tri godine, 9. avgusta 2023, najavio predsednik Aleksandar Vučić. Zapravo, on je tada predočio prezentaciju iz koje je proizlazilo da su te parcele u tom trenutku već prodate Beogradu na vodi.
Naime, kako se tokom prezentacije moglo videti, prvo je osnovano posebno preduzeće u koje je država unela deo zemljišta kao svoj ulog (što se zapravo desilo protekle sedmice), a potom je svoj udeo, odnosno zemljište, prodala Beogradu na vodi. Pritom se u prezentaciji navodi da je ugovor između Republike Srbije i Beograda na vodi potpisan – 16. marta 2023.
„Ovu halu ovde koja zauzima ukupno gotovo 10 odsto, Republika Srbija zadržava u svom vlasništvu 100 posto, a što se ovog drugog dela tiče, 62 odsto su javne površine, a 38 odsto će biti za objekte. Tu ćemo negde da napravimo i onaj veliki točak, oko, ono što imaju svi veliki gradovi“, objašnjavao je tada Vučić.
Ovu halu ovde (halu 1, prim. a.) koja zauzima ukupno gotovo 10 odsto, Republika Srbija zadržava u svom vlasništvu 100 posto, a što se ovog drugog dela tiče, 62 odsto su javne površine, a 38 odsto će biti za objekte. Tu ćemo negde da napravimo i onaj veliki točak, oko, ono što imaju svi veliki gradovi
Aleksandar Vučić, 9. avgusta 2023.
U tom trenutku promene u vlasničkoj strukturi zemljišta nisu se mogle videti u katastru nepokretnosti, niti su na sajtu APR-a zabeležene neke promene kod Beograda na vodi. U međuvremenu je donet plan, a Beograd na vodi je saopštio da je nova četvrt, koja će biti sagrađena na prostoru Sajma, nazvana Belgrejd voterfront marina. U njoj će biti sagrađena marina i novi stambeno-poslovni kvart sa kulom visine oko 120 metara, dok bi postojeće hale 1, 2 i 3 ostale na svojim pozicijama, ali sa promenjenom namenom. Biće sagrađen i jahting klub sa velikim otvorenim bazenom i ugostiteljskim objektima.
Nenadić: Država ne poštuje sopstvene zakone, a mogla je i da zaradi mnogo više
Sve ovo što radi vlast i te kako je problematično, jer ne postupa ni po zakonima koje je sama donela. Nemanja Nenadić, programski direktor organizacije Transparentnost Srbija, kaže za Radar da je Vlada prilikom osnivanja preduzeća Sava propertiz 2026 u potpunosti ignorisala nedavno donet Zakon o upravljanju privrednim društvima koja su u vlasništvu države.
On navodi da se u samoj odluci Vlada poziva isključivo na opšti Zakon o privrednim društvima i Zakon o Vladi, a ne i na ovaj poseban zakon, „pri čemu za izuzimanje nema pravnog osnova, ni kada je reč o obliku organizovanja, ni o delatnosti preduzeća“.
Beograd na vodi je saopštio da će na prostoru Sajma biti sagrađena marina, novi stambeno-poslovni kvart sa kulom visine oko 120 metara, jahting klub sa velikim otvorenim bazenom i ugostiteljskim objektima
„To, između ostalog, ima za posledicu da je direktorka imenovana samom ovom odlukom, iako bi po odredbama posebnog zakona za državna preduzeća trebalo da ministarka privrede prvo imenuje predstavnike države u skupštini privrednog društva, a da direktor potom bude izabran na konkursu. To bi mogao da bude jedan od signala da se vlastima žuri da ovo preduzeće što pre donese neke odluke o raspolaganju imovinom Sajma ili da se umanji transparentnost njegovog rada“, objašnjava Nenadić.
Drugi, još očigledniji razlog ignorisanja ovog zakona, ističe on, tiče se odredbe prema kojoj bi to preduzeće u državnom vlasništvu trebalo da traži saglasnost Vlade o statusnim promenama, raspolaganju imovinom velike vrednosti, osnivanjem novih pravnih lica i slično, dok se po ovoj odluci predviđa da saglasnost daje „skupština“ preduzeća koju će činiti tri predstavnika Vlade.
„Kao što je na početku projekta najveća opasnost bila to što je u zajednički poslovni poduhvat Srbija uložila mnogo veću vrednost imovine nego što je bilo ulaganje privatnog partnera, a zauzvrat je dobila svega trećinu vlasništva u zajedničkom preduzeću, tako je i sada glavno pitanje šta je to vlast zamislila da zameni imovinu, odnosno zemljište Beogradskog sajma? Ili je možda bolje pitanje na koji način će ovaj put biti izbegnuto da se to zemljište proda u postupku nadmetanja“, ističe Nenadić.
Iako se čini da je stvar već završena, jer je u planskim dokumentima znatno prošireno područje Beograda na vodi, sagovornik Radara kaže da to nije pravno dovoljno da se i dodatno zemljište jednostavno dodeli preduzeću u kojem partner ovdašnje vlasti sa sedištem u UAE ima dve trećine vlasništva. Nenadić dodaje da bi dodela novog zemljišta morala da prođe neku novu proceduru – na primer aneks ugovora sa promenom vrednosti državnog uloga, kupovinu zemljišta na nadmetanju ili kupovinu firme koja raspolaže zemljištem.
Sklapanje štetnih ugovora je specijalnost ove vlasti. Daleko smo više izgubili nego što smo dobili ugovorom sa Beogradom na vodi, ali i sa Al Dahrom, kada je država prodala PKB. Možda je samo slučajnost što se predaja zemljišta Beogradskog sajma dešava uoči novih izbora. A možda i nije, jer posle njih bi moglo da bude kasno
Kaže i da mu se čini da je ideja da se kroz dokapitalizaciju faktički prodaju zemljište i zgrade Sajma. Pošto je njihova vrednost, prema ovoj odluci, oko 116 miliona evra, to znači da bi ulaganjem toliko novca investitor stekao 50 odsto vlasništva, a ulogom od 312 miliona evra dve trećine vlasništva u zajedničkoj firmi.
„Kako se može pročitati u Uredbi kojom je proširen Beograd na vodi, na prostoru Sajma je dozvoljena izgradnja objekata 477.050 metara bruto građevinske površine. To znači da je svaki bruto kvadrat vrednovan svega 243 evra. Verovatno bi prodajom tog građevinskog zemljišta na slobodnom nadmetanju država mogla da zaradi daleko veći iznos, pa se može pretpostaviti da bi eventualna dokapitalizacija Sava propertiza bila štetna, ako bude zasnovana isključivo na procenjenoj vrednosti imovine te firme“, zaključuje Nenadić.
Sklapanje štetnih ugovora je, međutim, specijalnost ove vlasti i malo je verovatno da ćemo ga i sada izbeći. Daleko smo više izgubili nego što smo dobili ugovorom sa Beogradom na vodi, ali i sa Al Dahrom, kada je država prodala PKB. Nastavilo se sklapanjem štetnih i netransparentnih ugovora sa Kinezima o izgradnji auto-puteva i rekonstrukciji objekata. Nažalost, jedan je imao tragičan epilog kada je pala nadstrešnica na Železničkoj stanici u Novom Sadu i ubila 16 ljudi. I možda je samo slučajnost što se predaja zemljišta Beogradskog sajma dešava uoči novih izbora. A možda i nije, jer posle njih bi moglo da bude kasno.
