Broj izgrađenih stanova u Srbiji od 2018. do 2025. je udvostručen, sa 18.000 na 36.300, dok je vrednost građevinskih radova u stanogradnji, prema podacima zvanične statistike, porasla skoro tri puta, sa 380 miliona na 1,1 milijardu evra. Trenutno se, na osnovu broja izdatih građevinskih dozvola, gradi oko 50.000 stanova, od čega više od polovine u Beogradu, gde je u poslednje četiri godine završeno 33.000, a prodato tek 20.000 stanova.
U naučnom radu Korupcija, zaduženost zemlje i poreski prihodi 2000–2025, objavljenom u Zborniku Naučnog društva ekonomista Srbije, ukazao sam na direktnu vezu između masovnog zaduživanja države, javnih investicija u infrastrukturu i koruptivnih prihoda koji su se iz tih poslova prelili pravo u masovnu stanogradnju. Realne potrebe, sa stanovišta finansijskih mogućnosti stanovništva, ne zahtevaju gradnju više od 15.000-16.000 stanova godišnje. Uostalom i popis iz 2022. je pokazao da u Srbiji ima 320.000, a u Beogradu bar 100.000 stanova koji se uopšte ne koriste ili se u njima retko boravi.
Neobuzdano investiranje u nešto što će dugo ostati mrtav kapital upućuje na zaključak da je taj novac lako stečen, a ovaj trend će trajati sve dok ne presahne koruptivni izvor finansiranja takvih projekata, odnosno do promene vlasti
Neobuzdano investiranje u nešto što će dugo ostati mrtav kapital direktno upućuje na zaključak da je taj novac lako stečen. U normalnim okolnostima, građevinske kompanije ili investicioni fondovi finansijsku konstrukciju za izgradnju stanova baziraju na sopstvenim sredstvima, projektnom finansiranju kroz bankarske kredite i na pretprodaji stanova uz sukcesivne uplate kupaca.
SNS matrica za brze i ogromne zarade iz koruptivnih poslova
Za razliku od njih, vlast SNS-a u poslednjih desetak godina primenjuje drugačiju matricu za ostvarivanje brze i ogromne zarade iz koruptivnih poslova. Prvo se uzimaju državni zajmovi, zatim se pokreću ogromni infrastrukturni radovi sa direktnim pogodbama, nakon čega nosioci vlasti počinju da gomilaju ogromno bogatstvo.
Iako podaci Republičkog zavoda za statistiku i Republičkog geodetskog zavoda nisu potpuno usklađeni na nivou jedne kalendarske godine, posmatranje višegodišnjeg niza njihovih evidencija jasno razotkriva ključne trendove u izgradnji i prodaji stanova. RZS u okviru širih oblasti, ali u odvojenim evidencijama, beleži podatke o broju i površini završenih stanova na nacionalnom nivou, kao i na nivou regiona i opština. Pored toga, ova institucija prati godišnje podatke o vrednosti izvedenih građevinskih radova u stanogradnji i vodi posebnu mesečnu evidenciju o broju i vrstama izdatih građevinskih dozvola. Tako su, na primer, u periodu od juna 2024. do maja 2026. izdate dozvole za izgradnju 4.500 zgrada sa oko 53.000 stanova.
Model odlazeće vlasti u poslednjih desetak godina bio je da najpre zaduži državu, zatim pokreće ogromne infrastrukturne radove i sklapa direktne pogodbe sa izvođačima, nakon čega njoj bliski ljudi počinju da gomilaju ogromno bogatstvo
RGZ, pak, u svojim kvartalnim, polugodišnjim i godišnjim izveštajima prati aktivnosti na samom tržištu nekretnina i vodi preciznu evidenciju o broju kupoprodajnih ugovora, prosečnoj površini i cenama prometovanih stanova, jasno razdvajajući starogradnju od novogradnje, kao i o lokaciji i ukupnoj vrednosti prometovanih nekretnina na nivou države, okruga i gradova.
U ovim izveštajima navodi se broj ugovora o prometu stanova, pri čemu jedan ugovor može uključivati kupovinu jednog ili više objekata. Stvarni broj prometovanih stanova dobija se daljim proračunom na osnovu podataka RZS-a o prosečnim površinama i cenama, kao i ostvarenih vrednosti na tržištu izraženih u evrima, i on je u proseku za oko pet odsto veći od samog broja sklopljenih ugovora.
RGZ takođe vodi evidenciju o ugovorima koji uključuju i neku fazu plaćanja tokom izgradnje (pretprodaju). Primera radi, preduzeće Beograd na vodi na svom zvaničnom sajtu navodi podatak da je od 2015. prodavalo stanove i pre početka gradnje, a da je do sredine maja 2026. prodalo 10.000 stanova, dok je u istom periodu kupcima fizički predato tek 6.000 useljivih jedinica. Ipak, posmatranjem podataka u kontinuitetu od nekoliko godina, dolazi se do visoke uporedivosti pokazatelja o dinamici izgradnje i realne prodaje novoizgrađenih stanova.
Preduzeće Beograd na vodi na svom zvaničnom sajtu navodi podatak da je od 2015. prodavalo stanove i pre početka gradnje, a da je do sredine maja 2026. prodalo 10.000 stanova, dok je u istom periodu kupcima fizički predato tek 6.000 useljivih jedinica
O intenzitetu stanogradnje, osim vizuelnog utiska na terenu, svedoče i zvanični podaci RZS-a o godišnjoj vrednosti izvedenih građevinskih radova. Od 2015. do 2025. ona je porasla više od četiri puta, sa prvobitnih 250 miliona na čak 1,2 milijarde evra. Sami građevinski radovi čine značajan udeo u strukturi ukupnih troškova stanogradnje, u koje ulaze i troškovi nabavke zemljišta, doprinosi za uređivanje građevinskog zemljišta, projektovanje, kao i brojne druge usluge. Ovi troškovi variraju u zavisnosti od lokacije, kvaliteta gradnje, nivoa cena radova i naknada, izbora materijala i dodatne opreme.
Uz malu pomoć prijatelja iz vrha vlasti
Investitori tokom izgradnje stanova po pravilu najpre koriste sopstvena sredstva. Kao suinvestitore često uključuju vlasnike parcela, koji u zamenu za vrednost placa dobijaju stanove u budućoj zgradi. Nakon dobijanja građevinske dozvole kreću u pretprodaju nezavršenih stanova, a u završnoj fazi, nakon što završe 80 odsto radova, po potrebi mogu uzeti i bankarski kredit da završe objekat. U tom slučaju dobit od prodaje deli sa suinvestitorima, ali je profitna stopa na uloženi kapital znatno viša nego kada bi pojedinac samostalno investirao.
U praksi tržišna cena stanova u Srbiji je od 50 do 70 odsto veća od bruto cene koštanja, pa je taj koeficijent između 1,5 i 1,7. S obzirom na to da je stopa PDV-a za novogradnju 10 odsto, da taj porez plaća kupac i da je, prema podacima RZS-a, prosečna cena novoizgrađenih stanova u 2025. bila 1.706 evra po kvadratu, to znači da je neto prihod za investitora bio 1.550 evra, a uz koeficijent 1,7 su bruto troškovi iznosili 911 evra po kvadratnom metru. Kada se taj iznos pomnoži sa 5,7 miliona kvadrata, kolika je ukupna površina 81.000 sagrađenih, a neprodatih stanova u Srbiji od 2018. do 2025, ispostavlja se da je bruto vrednost investicija, zarobljenih u neprodatim stanovima, čak 5,12 milijardi evra.
Postoji osnovana sumnja da je profit ostvaren korupcijom na najvećim državnim projektima poslužio za pokretanje ciklusa stanogradnje širokih razmera. Nosioci ovog procesa su građevinske kompanije kao dirigovano određeni izvođači ili podizvođači na državnim projektima
Mehanizam koji dovodi do toga da se grade i stanovi za koje nema kupaca, nema skorijeg istorijskog pandana, osim u bivšim zemljama sa komandnom, planskom ekonomijom, koje su loše planirale sopstvene potrebe. U Srbiji, međutim, ova pojava ima drugačiju pozadinu, jer se radi o ulaganju privatnog novca, koji je delom stečen i korupcijom.
Postoji, naime, osnovana sumnja da je profit ostvaren korupcijom na najvećim državnim projektima poslužio za pokretanje ciklusa stanogradnje širokih razmera. Nosioci ovog procesa su građevinske kompanije kao dirigovano određeni izvođači ili podizvođači na državnim projektima.
Kontrolu cena na tržištu sprovodi političko-građevinski kartel, pa se lanac izgradnje stanova nastavlja istim tempom, bez obzira na to što će se već ove godine pojaviti još desetak hiljada stanova, za koje kupaca neće biti
U ove poslove uključuje se sve više poslovnih partnera, snabdevača građevinskim i drugim materijalima, te firmi koje pružaju razne usluge. Takvih preduzeća ima više hiljada, pri čemu su mnoga osnovana „idući u susret događajima“, zapravo, formirali su ih državni i lokalni funkcioneri i pomagači koji organizuju i realizuju sve vrste javnih poslova.
Naizgled, sa kapitalom zarobljenim u neprodatim kvadratima, u normalnim okolnostima investitori bi izgubili mogućnost njegovog obrtanja u novim ciklusima gradnje. Međutim, pošto stanovništvo nema potrebu za tolikim brojem izgrađenih stanova, „naši“ investitori u procesu gradnje kao sredstvo plaćanja ili kompenzacije za radove i usluge uvode buduće stanove. Na taj način izvođači i dobavljači polako postaju suinvestitori i vlasnici izgrađenih nekretnina. Tako se formira novo, paralelno tržište i vrši disperzija vlasništva na aktere koji poseduju manji ili veći broj stanova i čekaju vreme za njihovu prodaju.
Kontrolu cena na tržištu sprovodi političko-građevinski kartel, pa se lanac izgradnje stanova nastavlja istim tempom, bez obzira na to što će se već ove godine pojaviti još desetak hiljada stanova, za koje kupaca neće biti. Za sada, neprodati stanovi ostaju u vlasništvu više hiljada pravnih i fizičkih lica, a obaveze vraćanja javnog duga kroz budžet prevaliće se na teret svih građana. Ovaj trend će trajati sve dok ne presahne koruptivni izvor finansiranja koji se organizuje na najvišem državnom nivou, ili još tačnije, do promene vlasti.
