Na Balkanu kvadrat je odavno vredniji od čoveka. Plate su puki statistički podatak, a cene stanova ambicija bez pokrića. Ne kupuje se prostor za život, već dokaz da si još tu, u zemlji iz koje svi beže. Tržište nije slobodno, već napušteno. Država nije regulator, već saučesnik. Tržište? Njega diktiraju veliki igrači, pa je to ono što ostane kad se država povuče, a logika umori. I svi znaju – kad kvadrat postane luksuz, život postaje puka statistika, jer kvadrat ne meri kvalitet života, već domet beznađa. Kada život postane preskup, velikoj većini preostaje samo da ga premeri kreditima ili uz malu pomoć sve brojnije rodbine iz inostranstva.
Tržišta nekretnina u Beču i Beogradu predstavljaju dve različite paradigme urbanog razvoja i institucionalne odgovornosti. Beč, sa prosečnom cenom stambenog kvadrata od 6.500 evra, a u centralnim delovima grada čak i do 15.000 evra, uspeva da održi pristupačnost tržišta, zahvaljujući stabilnim platama. Prema podacima austrijskih agencija za zapošljavanje, početkom ove godine prosečna neto zarada u Austriji je oko 2.215 evra mesečno, s tim što je u Beču, gde su nešto veći i troškovi života, i prosečna plata nešto viša, oko 2.300 evra.
Iako je u Beogradu prosečna cena kvadrata upola niža nego u Beču, nekretnine su građanima Srbije manje pristupačne. Ne samo zbog prosečnih plata koje su ovde 900, a u Austriji 2.215 evra, već i brojnih vidova javne podrške
Pored toga, Austrija primenjuje sistemsku politiku koja uključuje javnu podršku za više od polovine stambenog fonda i državnu regulaciju rasta kirija, koja je ograničena na najviše pet odsto do 2026. godine, a obuhvata 1,2 miliona ugovora o zakupu.
Nije problem samo u platama, već i u odnosu države
U Beogradu, iako su početne cene kvadrata znatno niže, oko 2.950 evra, tržište je manje pristupačno zbog niskih plata, čiji je prosek u prva dva meseca ove godine 900 evra. Sa takvim primanjima iluzorno je i razmišljati o kupovini sopstvenog stana u najtraženijim delovima grada, jer je prema podacima RGZ u prvoj polovini prošle godine kvadrat novoizgrađenih stanova na teritoriji opštine Savski venac koštao čak 4.446 evra, a u Starom gradu više od 4.100 evra. U poslednjem kvartalu 2024. stan od 342 kvadrata u Beogradu na vodi prodat je za 2,6 miliona evra ili po ceni od čak 11.688 evra za kvadrat, dok je najskuplje garažno mesto na istoj lokaciji prodato za čak 64.000 evra. Da za sve druge potrebe ne potroši nijedan dinar, prosečni građanin za ceo radni vek od 40 godina, po toj ceni ne bi mogao da kupi ni stan od 37 kvadrata.
11.688 evra
košta kvadrat najskupljeg stana u Beogradu na vodi. Da ne potroši nijedan dinar, prosečni građanin za 40 godina rada ne bi mogao po toj ceni da kupi ni stan od 37 kvadrata
Tržište je dodatno opterećeno nedostatkom odgovarajuće regulacije, poreskog nadzora i ozbiljnih programa javnog stanovanja. Od 2,2 milijarde evra, koliko je iznosio ukupan promet na tržištu nepokretnosti u Srbiji u četvrtom tromesečju 2024, samo 11 odsto stanova, kuća, poslovnog prostora, građevinskog ili poljoprivrednog zemljišta kupljeno je na kredit, a sve ostalo za gotovinu.
Beč jasno pokazuje da tržišna pristupačnost ne zavisi samo od cena, već i od političkih i institucionalnih politika, koje obezbeđuju stabilnost tržišta. Beograd, međutim, i dalje ukazuje na potrebu za sveobuhvatnom reformom tržišta nekretnina, kako bi se obezbedila održiva i pristupačna rešenja za šire slojeve društva.
U Austriji, regulisani krediti zahtevaju 20 odsto učešća i imaju fiksne kamatne stope između 3,5 i četiri odsto godišnje, što garantuje stabilnost, ali visoki početni troškovi, koji uključuju i razne takse, značajno otežavaju pristup tržištu, naročito mladima koji nemaju značajnu štednju.
Vlada Srbije nedavno je, posle masovnih protesta studenata, ponudila povoljne stambene kredite za mlađe od 35 godina, uz minimalno učešće od jedan odsto i efektivnu kamatu od 1,5 odsto u prvih šest godina otplate (razliku od dva odsto u tom periodu subvencioniše država iz budžeta), ali sa visokim rizikom u budućnosti. Ograničenje vrednosti stana na 100.000 evra, veći troškovi nakon završetka subvencije i dug rok otplate od 40 godina postavljaju ozbiljna pitanja o dugoročnoj održivosti takvih aranžmana. Tim pre što je tom „šemom“ obuhvaćeno samo 5.500 stanova, a rastuće cene nekretnina dodatno smanjuju efikasnost tog programa. Uz to, pre nego što je i praktično počela njegova primena, Vlada je predložila izmene zakona o subvencionisanim stambenim kreditima za mlade.
U Beču više od 60 odsto stanovnika živi u socijalnim i subvencionisanim stanovima
Takav sistem, iako omogućava pristup tržištu, ne rešava ključni problem – neusklađenost plata i cena nekretnina, što ostavlja mlade generacije u začaranom krugu finansijske nesigurnosti. U odnosu na Beograd, Beč demonstrira sistemsku superiornost, jer više od 60 odsto stanovnika živi u socijalnim i subvencionisanim stanovima, a javni sektor i regulisani fondovi stabilizuju tržište. Grad do 2029. planira dodatnih 22.200 stambenih jedinica, ciljajući dugoročnu dostupnost.
U Beču više od 60 odsto stanovnika živi u socijalnim i subvencionisanim stanovima, a do 2029. planira se izgradnja dodatnih 22.200 stambenih jedinica, koje će doprineti stabilizaciji tog tržišta. U Beogradu sve veći broj imućnih ljudi stanove ne kupuje da bi u njima stanovali, već to tretiraju kao investiciju ili oblik štednje
U Beogradu, međutim, skoro 90 odsto stanova kupuje se gotovinom, uz minimalnu institucionalnu regulaciju. Dominantni akteri na tom tržištu su investitori koji pripadaju političko-ekonomskoj eliti i ljudi koji su novac zaradili u inostranstvu, a slaba regulacija povećava netransparentnost i rizik da u takvim transakcijama ima i slučajeva pranja novca. Stanovi sve više postaju aktiva za zaštitu kapitala od inflacije, a ne prostor za stanovanje. Beč gradi model održivosti i društvene stabilnosti, dok Beograd akumulira tržišne distorzije koje dodatno narušavaju postojeći ekonomski i socijalni disbalans u društvu.
U prestonici Srbije skoro 90 odsto stanova prodaje se za keš. Kupci uglavnom pripadaju političkoj i biznis eliti ili su novac zaradili u inostranstvu, a manjak regulacije povećava netransparentnost i rizik od pranja novca
U Beču, modeli poput gradskih stanova, zakupa sa pravom otkupa i stambenih zadruga omogućavaju realnu tržišnu i socijalnu dostupnost. U Beogradu, tržište funkcioniše bez efektivnih zaštitnih mehanizama. Cene kvadrata u užem centru dostižu 8.000 evra, dok prosečna plata iznosi jedva 900 evra mesečno, što jasno ukazuje na strukturnu neodrživost. Mladi do 30 godina čine tek četvrtinu kupaca, najčešće birajući stanove do 100.000 evra na periferiji. Istovremeno, više od 10.000 stanova zvrji prazno zbog spekulativnih investicija. Državni programi subvencija su fragmentisani i ne dopiru do većine građana. Beč uspešno amortizuje tržišne pritiske kroz institucionalne instrumente, dok Beograd bez takvih alata produbljuje stambenu nejednakost i otežava mobilnost srednje klase.
Beč integriše standarde održivosti u stanogradnju tako da 82 odsto novih objekata ima energetski sertifikat, uz stroge zahteve za infrastrukturu i javne sadržaje. Grad ulaže 600 miliona evra godišnje u modernizaciju stanovanja i postavlja cilj klimatske neutralnosti do 2040. Nasuprot tome, tržište Beograda karakteriše 70 odsto stanova sa nedovoljnom termalnom i zvučnom izolacijom, dok nova gradnja često zanemaruje funkcionalne urbane standarde. Neusaglašenost investicionih podsticaja i slab inspekcijski nadzor ugrožavaju dugoročnu ekonomsku održivost i kvalitet života u gradu.
Razlika nije samo kvantitativna, već strukturna – Beč koristi modele socijalne stanogradnje i javne kontrole tržišta, dok Beograd funkcioniše bez regulatornih mehanizama, što povećava nesigurnost i u startu sa tog tržišta isključuje veliki broj zainteresovanih učesnika. Nedostatak sistemskih politika stanovanja u Beogradu predstavlja dugoročnu pretnju održivosti urbanog razvoja. Ova razlika ne proizlazi samo iz tržišnih uslova, već iz suštine ekonomskih politika. Beč aktivno štiti dostupnost stanovanja kroz javni sektor, dok Beograd prepušta tržištu da oblikuje pristup nekretninama. Posledica je jasna – stambena politika Beograda sve više podstiče demografsku polarizaciju i ekonomsko isključivanje srednje klase.
Šta gura naviše cene nekretnina u Beču, a šta u Beogradu
Rast cena nekretnina u Beču i Beogradu ima različite ekonomske i strukturne uzroke, koji se baziraju na specifičnim tržišnim i institucionalnim karakteristikama. U Beču tržište nekretnina pokazuje stabilan rast, ali uz ograničenu ponudu i povećanu tražnju, koja je delimično podstaknuta neto imigracijom, naročito studenata i radne snage iz drugih zemalja EU. Uz to, ekološki propisi koji se odnose na zelenu gradnju dodatno ograničavaju mogućnosti proširenja ponude.
Niska nezaposlenost i visoka kreditna sposobnost stanovništva održavaju stabilnost tržišta, dok visoki standardi energetske efikasnosti i uređeno urbano planiranje čine ponudu nekretnina atraktivnom i dugoročno održivom. Nasuprot tome, u Beogradu je tržište nekretnina obeleženo spekulativnim karakteristikama, gde kupci često koriste stanove kao oblik štednje. Odsustvo efikasnog poreskog sistema koji bi sankcionisao držanje praznih stanova dovodi do veštačkog održavanja cena.
Domaće tržište nekretnina je spekulativno, jer kupci često ulažu u stanove kao oblik štednje. Odsustvo efikasnog poreskog sistema koji bi sankcionisao držanje praznih stanova dovodi do veštačkog održavanja cena
Spekulacije u građevinskom sektoru, često povezane s neformalnim kapitalom i korupcijom, dodatno destabilizuju tržište. Pored toga, loše regulisani urbanistički planovi i neusklađeni zakonodavni okvir otežavaju efikasnu i održivu gradnju, što za posledicu ima niski kvalitet ponuđenih stanova i prateće infrastrukture.
Oba tržišta nekretnina suočavaju se sa ozbiljnim strukturnim izazovima, s tim što se Beograd suočava sa institucionalnim i tržišnim disfunkcijama koje omogućavaju spekulacije i veštačko zidanje cena. Ovdašnje tržište nekretnina karakteriše izražena strukturna neravnoteža. Dominacija gotovinskih transakcija reflektuje višak likvidnosti iz neproduktivnih izvora, pri čemu sistemski izostaje mehanizam fiskalnog disciplinovanja, poput poreza na nekorišćene stambene jedinice.
Zbog slabog nadzora prevladava uverenje da je tržište nekretnina postalo žarište pranja novca i korupcije. Prema izveštaju organizacije Global Initiative against Transnational Organized Crime za 2022, ilegalni finansijski tokovi u Srbiji procenjeni su na dva do pet procenata BDP-a i uglavnom se usmeravaju u građevinarstvo i nekretnine.
Zbog slabog nadzora prevladava uverenje da je tržište nekretnina postalo žarište pranja novca i korupcije, a relevantne međunarodne organizacije ilegalne finansijske tokove u Srbiji procenjuju na dva do pet procenata BDP-a
I agencija bne IntelliNews je uočila neuobičajen rast tržišta od 2018. do 2020, s brojnim praznim zgradama. Balkan Insight, takođe ukazuje na spekulativnu gradnju podstaknutu ilegalnim kapitalom, a The Wandering Investor tvrdi da se korupcijski novac često pere kroz nekretnine, koristeći za to prilično netransparentno tržište.
Beč je projektovan da traje, Beograd da se proda
Takve prakse iskrivljuju tržište, povećavaju društvenu nejednakost i ekonomsku nestabilnost, isključujući legitimne kupce zbog veštački napumpanih cena. A transparentnost i pravičnost ne mogu se osigurati bez strožeg nadzora i ispitivanja porekla novca koji se koristi za takve operacije.
Za razliku od Beograda, Beč održava ravnotežu kroz visok udeo javno subvencionisanih stanova i strogu regulatornu kontrolu, čime amortizuje šokove potražnje.
Austrija primenjuje stroge zakone u sektoru socijalne stanogradnje, čime se dugoročno obezbeđuje pristupačnost stanovanja. Prema Zakonu o ograničenoj dobiti u stanogradnji, stambene zadruge sa ograničenom dobiti moraju poslovati na principu pokrića troškova, što znači da kirije pokrivaju samo stvarne troškove zemljišta, izgradnje, upravljanja i finansiranja. Dodatni profiti nisu dozvoljeni. Stopa prinosa na kapital je zakonski ograničena na maksimalno 3,5 odsto godišnje, dok svi ostvareni viškovi moraju biti reinvestirani u nove projekte stanogradnje, renoviranje ili kupovinu zemljišta.
Austrija primenjuje stroge zakone socijalne stanogradnje, stopa prinosa na kapital ograničena je na najviše 3,5 odsto i sve preko toga mora da se reinvestira. U Srbiji toga nema, pa je za cene kvadrata u Beogradu na vodi samo nebo granica
Takva politika omogućava održivu izgradnju pristupačnih stanova i sprečava spekulacije na tržištu nekretnina. Činjenica da u Beču više od 60 odsto stanovnika živi u socijalnim i subvencionisanim stanovima značajno doprinosi stabilnosti tržišta i dostupnosti stanovanja za šire slojeve društva. U Beogradu, pak, odsustvo dugoročne stambene politike, u kombinaciji sa potencijalnim eksternim šokovima, poput dramatičnog pada priliva stranih direktnih investicija ili rasta troškova zaduživanja, stvara realan rizik od velike korekcije cena nekretnina, slične španskom modelu iz 2008, sa ozbiljnim posledicama po finansijsku i socijalnu stabilnost.
Na Balkanu, kvadrat nije cena prostora, već cena bajke da ovde još ima života. Kad plata ne prati kvadrat, a kvadrat beži od razuma, ljudima ostaje da žive na minus prvom spratu sopstvenih očekivanja. A tržište? Ono je mesto gde se prodaju snovi za kvadrat bez prozora i bez pogleda. Beč je projektovan da traje; Beograd je projektovan da se proda. U Beču su kvadrati nastavak socijalne politike, u Beogradu su rezultat njene kapitulacije. Kada stan postane luksuz, a život podstanarski staž, jasno je da razlike nisu samo u platama, nego u namerama. Beč gradi budućnost, Beograd trguje sadašnjošću. Ne postoji urbanistička greška u Beogradu koju pohlepa nije unapredila. Ne postoji javni interes koji nije izgubio na tenderu.
Ako je Beč škola urbanog dostojanstva, Beograd je ogledni primer kako grad postaje tržište, a građanin – trošak. I nema tu greške, Beč planira kako da ljudi ostanu u njemu, a Beograd kako da proda što više kvadrata. Kao da niko od nadležnih nije svestan da na kraju svi stanovi imaju istu kvadraturu – dva sa jedan. U zemlji bez izlaza.
