Dobro došli u najlepše naselje u Beogradu, poručuju na svom sajtu investitori u stambeno-poslovni kompleks Marine Dorćol, gde će se širiti naselje od oko 200.000 kvadrata, sa podzemnim garažama na više etaža. Ako je suditi po virtuelnim snimcima, a i Studiji o proceni uticaja projekta na životnu sredinu, gro zelenila biće nalik Semiramidinim visećim vrtovima, budući mahom na ravnim krovovima objekata, na visini od osam do četrdesetak metara.
Navedeno je primer investitorske urbanizacije priobalja Dunava, u privatnom a ne u javnom interesu, nakon što je na isti način degradirana savska obala, poručuje Ministarstvo prostora. „Cilj Linijskog parka, od Beton hale do Pančevačkog mosta, tako nije stvaranje zelene oaze za sve građane, već samo za povlašćene, u prilici da izdvoje 7.000 evra po kvadratu“, dodaje taj ekspertski kolektiv.
Marina Dorćol se u planskim dokumentima pominje još 2005, kada je Skupština grada donela Plan detaljne regulacije ovog poteza, i njime predvidela izgradnju 70.000 kvadrata za stanovanje i poslovanje. „Ovim PDR-om propisuje se da se prevashodno rekonstruišu podvožnjak u Dubrovačkoj i ulica Dunavski kej, i uspostavi nedostajuća infrastruktura“, objašnjava Igor Katanić, predsednik udruženja Dorćol u srcu.
Dil napravljen unapred
Međutim, plan iz 2005. stavlja se van snage donošenjem PDR-a za Linijski park iz 2021, kada se površina naselja Marina Dorćol povećava na 122.550 kvadrata, dok se infrastrukturni radovi ni ne pominju. Kako je dve godine ranije, 2019, češka kompanija Sebre kupila od Grada tu lokaciju, po prethodnim graditeljskim zadatostima, manje merkantilnim, Katanić podozreva da su „izmene plana unapred bile dogovorene sa gradskim vlastima“.
Njegove sumnje potvrđuje presedan da je idejno rešenje kompleksa postalo obavezujuće pri izradi PDR-a, i to na zahtev privatne kompanije, što je „suprotno Zakonu o planiranju i izgradnji“.
Stanari gusto naseljenog poteza, odvojeni od Marine nekad prugom, a sada Linijskim parkom u izgradnji, najviše će ispaštati kad se podigne 13 kula od 40 metara, i lamela dugačka 180, a visoka 30 metara. Jer, taj „bedem“ će sprečavati dotok vazduha, pojačavajući efekat „toplotnog ostrva“, čemu ide naruku i intenzivna urbanizacija, na štetu udela zelenih površina i prirodnog poroznog zemljišnog pokrivača.
„Prema uslovima Zavoda za zaštitu prirode iz 2023, kompleks Marine Dorćol je trebalo da sadrži 30 odsto zelenila u direktnom kontaktu sa tlom, u cilju dobrobiti prirode, ali su se investitori o ovo oglušili. Naime, na zahtev projektanata naselja, v. d. direktora Zavoda za zaštitu prirode Marina Šibalić, neovlašćeno je izdala proizvoljno pojašnjenje, preinačivši zvanične uslove svoje institucije“, kaže Branka Perović, arhitekta u penziji i jedan od osnivača Dorćola u srcu. Tako će svega 10 odsto zelenila biti posađeno u saglasju sa propisom, dok će ostatak krasiti žardinjere, terase i krovove.
U borbi za legalnu gradnju, okrenutu i „običnom“ čoveku, ovo udruženje nije samo, već uz njega stoji i Centar za eksperimentisanje i urbane studije (CEUS), kao i Regularni institut za obnovljivu energiju i životnu sredinu (RERI). Stoga Dragomir Ristanović iz RERI-ja zapaža da „slobodnim tumačenjima nema mesta kad su u pitanju odredbe ustanova kao što je Zavod za zaštitu prirode“. Pa ipak, provizorno „objašnjenje“ direktorke Šibalić uzeto je kao merodavno pri izradi Studije o proceni uticaja projekta na životnu sredinu, koja je decembra 2024. dobila zeleno svetlo nadležnog Sekretarijata.
Stanari gusto naseljenog poteza, odvojeni od Marine nekad prugom, a sada Linijskim parkom u izgradnji, najviše će ispaštati kad se podigne 13 kula od 40 metara, i lamela dugačka 180, a visoka 30 metara
Ozakonjenju spornog projekta nije smetalo ni to što investitor nije ispoštovao mere zaštite okoline spomenika kulture Termoelektrana Snaga i svetlost, kako Ristanović naglašava. Neke od kula zakloniće ovaj spomen industrijskog nasleđa od pogleda sa Dunava, a pojedini objekti kompleksa biće umetnuti u spomenički prostor, što je u „direktnoj suprotnosti sa Zakonom o kulturnom nasleđu“.
Sa time se investitor, naravno, ne slaže, nudeći grafički prikaz putanje pogleda kroz šumarak nebodera, kroz koji se spomenik može samo nazreti. Sličnim principom, na zamerke o protoku vazduha ka gusto naseljenim ulicama Mike Alasa, Pančićevoj i Dunavskoj, kompanija Sebre se pozvala na studiju o uticaju vetrova, čime je ponovo „pobrkao lončiće“ (slučajno ili namerno).
Simptomatično je i to što saglasnost data na Studiju krajem decembra prošle godine ne ostavlja pravo na žalbu. Jedino što „zainteresovanoj javnosti“ preostaje jeste da podnese tužbu Upravnom sudu. No, podnošenje tužbe ne odlaže neimarske radove, shodno građevinskoj dozvoli koju je Ministarstvo građevinarstva kompaniji i izdalo početkom februara.
Zalud tužba
Tako, dok tužba stigne do rešavanja, Sebre može poodmaći u zidanju onih oko 200.000 kvadrata, sa ukupno 564 stana, 39 lokala, 68 poslovnih apartmana, kao i 1.181 podzemnim parking mestom, kakav je aktuelni plan. Jer, ni na građevinsku dozvolu nisu dopuštene žalbe, već je i tu moguć samo upravni spor, koji „košta i unapred je osuđen na propast“.
Rastući od početnih 70.000 kvadrata iz prvobitnog plana, Marina Dorćol je širila građevinsku areu, kako na Dunavski kej, tako i na samu rečnu luku. Podzemne etaže, ispočetka nepomenute, ušle su duboko u tlo, zasad samo na papiru, a prkoseći upozorenjima hidrogeologa da dunavsko priobalje nije sasvim povoljno za urbanizaciju.
Visoki objekti će kao „bedem“ sprečavati dotok vazduha, pojačavajući efekat „toplotnog ostrva“, čemu ide naruku i intenzivna urbanizacija, na štetu udela zelenih površina i prirodnog poroznog zemljišnog pokrivača
To znači da izgradnji temelja kompleksa prethodi višemesečno ispumpavanje vode, a da će, po izgradnji, podzemne vode tražiti novi put. „Kuda će otići sva ta voda kad naiđe na garaže, ukopane do tri nivoa ispod zemlje? Bojimo se – ka temeljima stambenih zgrada u naselju Dunavski kej i podvožnjaku u Dubrovačkoj, i polako ih podrivati, remeteći njihovu statiku i ugrožavajući im stabilnost“, upozorava Perović.
Podvožnjak u Dubrovačkoj, odavno zreo za rekonstrukciju, napuni se vodom prilikom velikih kiša. Tokom gradnje tuda će prolaziti kamioni sa milionima tona zemlje i građevinskog materijala, pa će funkcionisanje jedine saobraćajne veze tog dela naselja sa gradom, biti krajnje upitno. Pojačani tranzit i nakon radova ugroziće i Dubrovačku ulicu, i prometnu Dušanovu, zbog nedovoljnih kapaciteta okolnih saobraćajnica. Sve bi to bilo izbegnuto, da se prvo pristupilo adekvatnim infrastrukturnim rešenjima, kako je PDR iz 2005. predviđao.
Javni interes, kojim se hvale i Grad i investitor, pod znakom je pitanja i kada se radi o slobodnom pristupu obali. Jer, njemu će se isprečiti betonski „postamenti“ planiranih kula i lamela, visoki 8 metara, kroz koje je nemoguće proći, upozorava Ristanović.
Ni procedura javnog uvida, prvo u nacrt PDR za Linijski park, a potom i javna rasprava o pominjanoj studiji, nisu bili bliži istinskom javnom interesu. U prvom slučaju, primedbe građanstva listom su bile odbačene, a predlozi investitora usvojeni (do mere da postanu baza plana detaljne regulacije), dok je i drugi slučaj bio farsa.
Falične javne rasprave
„Sekretarijat za zaštitu životne sredine očito nije očekivao da se iko pojavi na sastanku zakazanom za poslednji dan javne rasprave, 22. maj 2024, čim se sala za sastanke baš taj dan krečila“, navodi Perović. Ni na sledećem sastanku, nedelju kasnije, predstavnici većine nadležnih institucija nisu bili prisutni, pa su građani ostali bez očekivanih odgovora.
Sledeći zakonske procedure, udruženje podnosi i zahtev za priznanje svojstva stranke u postupku izdavanja građevinske dozvole, Ministarstvu građevinarstva nadležnom za izdavanje ovog dokumenta kod velikih ulaganja. „Po zakonu, Ministarstvo je zahtev prosledilo investitoru, da se o njemu izjasni. Odgovor kompanije Sebre glasio je da je njihov projekat u skladu sa javnim interesom, propisanim PDR za Linijski park, a da mi ’svojim postupanjem’ direktno štetimo budžetu Grada Beograda i RS, tako što onemogućavamo da se sprovede projekat u koji oni ulažu 350 miliona evra!“, ističe Katanić.
I, naravno, Ministarstvo prihvata iskaz investitora, a Dorćolu u srcu zahtev odbija.
Ceneći da projekat Marine Dorćol odstupa od Plana generalne regulacije za građevinsko područje Beograda, kao i od PGR sistema zelenih površina prestonice, kao i od uslova Zavoda za zaštitu prirode Srbije i Zavoda za zaštitu spomenika kulture Beograda, RERI je uputio inicijativu Ustavnom sudu za stavljanje van snage PDR-a Linijskog parka. Šira stručna javnost nije se oglasila, što ostavlja prostor investitoru da tvrdi da je projekat u skladu sa zakonima i javnim interesom.
Tomaš Klima, direktor kompanije Sebre: Sve je po zakonu
Strepnje građana da će im biti onemogućen pristup Dunavu, Tomaš Klima, direktor kompanije Sebre, negira, tvrdeći da će svi ključni javni prostori – rečna i obala marine, akvatorijum, promenada, Termoelektrana Snaga i svetlost – biti dostupni svim građanima i turistima, „što dosad nažalost nije bio slučaj“.
„Marina Dorćol uklapa se u urbanističke planove Beograda o spajanju Ade Ciganlije i Ade Huje kroz pešačku zonu uz obe beogradske reke i budući Linijski park. Naši projekti ispunjavaju najviše standarde EU kada je u pitanju urbano planiranje, čemu je dokaz stambeno naselje Šemikuvbreh na samoj obali reke Vltave u Pragu. Taj projekat, kao i Marinu Dorćol, potpisuju nagrađivani češki arhitekta Stanislav Fiala i Jelena Kuzmanović.
Da li ste ispoštovali uslove Zavoda za zaštitu spomenika Beograda i omogućili vizuelni kontakt sa spomenikom kulture, Termoelektranom Snaga i svetlost?
Apsolutno. Prostorno rešenje osmišljeno je tako da se ovaj spomenik vidi iz svih pravaca, sa priobalja, iz središta naselja i sa reke. Verujemo da Termoelektrana Snaga i svetlost daje dodatnu vrednost projektu. Naš interes je da termoelektrana što pre bude pretvorena u funkcionalan prostor, te smo platili čišćenje njene unutrašnjosti odakle smo izneli 100 kamiona šuta i raznog otpada. Trenutno vodimo pregovore sa nadležnima da u zgradi Termoelektrane bude otvoren savremeni muzej.
Kako će protok vazduha ka obližnjoj naseljenoj oblasti biti obezbeđen u dovoljnoj meri, s obzirom na arhitektonsko rešenje naselja?
Protok vazduha ostaće očuvan. To ne tvrdimo mi kao investitori, već struka. Prošle jeseni Mašinski fakultet Univerziteta u Beogradu izradio je detaljnu studiju uticaja vetrova, koja je bila deo Studije uticaja na životnu sredinu bez koje ne bismo mogli da ishodujemo građevinsku dozvolu. Ta studija je pokazala da neće doći do promena u protoku vazduha ka susednim naseljima.
Može li predviđanih 10 odsto zelenila vezanih za tlo, kao i ostalih 20 odsto od ukupnog obima zelenih površina, koje će biti zasađeno u žardinjerama i na krovovima garaža, moći da ublaže efekat toplotnog ostrva?
Marina Dorćol će ukupno sadržati čak 90 odsto zelenila na objektima i na tlu u odnosu na površinu parcele, što je izuzetno visok standard u savremenom urbanizmu. Vrtovi se uzdižu vertikalno, svaki stan je okružen velikom terasom sa zelenilom, a sva tehnika i pomoćni sadržaji sakriveni su zelenim površinama, kako na tlu, tako i na krovovima, u skladu sa našim praškim projektima koji su nagrađivani upravo zbog inovativnog pristupa u korišćenju prirodnih materijala i geotermalne energije, kao i afirmacije zelenih celina.
